Бір бұйрықтың 5 жылы: МІБ жарғысы қалай өзгерді

Мүлік иелерінің бірлестігінің (МІБ) жарғысы — тұрғындардың көпшілігі оқымай, жиналыста қол қоя салатын құжат. Соған қарамастан, оның үлгілік нысаны бес жылда төрт рет өзгерді — және бұл косметикалық өзгеріс емес. Төраға көршілерден борышты сот арқылы өндіріп алу құқығына ие болды, жиналыс үй кеңесіне берілген кейбір өкілеттіктерінен айырылды, ал 2025 жылдың қыркүйегінде бұйрыққа күтпеген жерден екінші жарғы қосылды — «ПИК» деп аталуға рұқсат етілген ұйым үшін.

Қазақстан Республикасы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрінің 2020 жылғы 15 сәуірдегі № 205 бұйрығының барлық төрт редакциясын жол-жолымен салыстырдық, сондай-ақ жаңа тұжырымдарды «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның толық мәтінімен тексердік — төменде нақты не өзгергені, формулировкалар емес.

Төменде — барлық төрт редакцияның интерактивті таймлайны: нүктені басу сол нұсқаның талдауын ашады.

1. 2020 жылғы редакция: төрағада іс жүзінде тетік жоқ

Бастапқы № 205 бұйрық (ҚР Әділет министрлігінде 16.04.2020 № 20412 болып тіркелген) бекіткен жарғы бойынша төраға «бір күнтізбелік жылға» сайланады және «сенімхатсыз» әрекет етеді, бірақ борышты өндіріп алу құралы берілмеген: жарғы оған тек «пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға ақша салу мониторингін жүргізу» міндетін жүктейді — борышкерлермен әрі қарай не істеу керегі туралы құжат үндемейді.

Жиналыс төрағаның өзінің қатысуынсыз шақырылды: оны тек үй кеңесі, тексеру комиссиясы, тұрғын үй инспекциясы немесе меншік иелерінің кемінде 10%-ы топтасып қана бастама жасай алатын.

2. 02.02.2024 № 42 бұйрық: төрағаға борышкерлерге қарсы қару берілді

Бұл — алғашқы ірі жаңарту: жарғы көлемі жартысына жуық өсті. Негізгі жаңа норма (жарғы, 18-тармақтың 24) тармақшасы):

«...бірлестігінің төрағасы не сенімхат негізінде көппәтерлі тұрғын үйді басқарушы не басқарушы компания белгіленген төлем күнінен кейін үш ай өткен соң берешекті мәжбүрлеп өндіріп алу туралы нотариусқа немесе сотқа жүгінуге құқылы».

Бұл редакцияға дейін жарғыда мұндай норма мүлде болмаған. Сонымен қатар мүдделер қақтығысы нормалары пайда болды (төраға туыстары ревизор бола алмайды және керісінше), жиналыс хаттамалары төрағада сақталатын болды, ал үй кеңесінің шешімдері алғаш рет орындалуға міндетті болды.

3. 29.06.2024 № 235 бұйрық: нүктелі түзету

Төрт түзетудің ішіндегі ең қарапайымы — төрағаның міндеттеріне бір тармақша қосылды: «кондоминиум объектісінде пәтер иелерінің тұруына (болуына) қауіпсіз жағдайлар жасауға бағытталған іс-шаралар кешенін қамтамасыз ету». Жарғының қалған мәтіні өзгермеді.

4. 29.09.2025 № 403 бұйрық: ең терең қайта құру

Бұйрықтың тақырыбы өзгертілді — енді ол «көп пәтерлі тұрғын үй мүлкінің меншік иелері бірлестігінің үлгі жарғысы» мен «пәтерлер (тұрғын емес үй-жайлар) меншік иелері кооперативінің үлгі жарғысын» бекітеді — яғни алғаш рет екі жарғы, екі қосымшада пайда болды.

МІБ жарғысында төрағаның өкілеттік мерзімі «үш жылға» өсті (бұрын — бір жыл), және жарғы оны алғаш рет тікелей үй кеңесінің мүшесі деп атайды (жарғы, 17-тармақ): «Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы жиналыста пәтер иелері, тұрғын емес үй-жайлар арасынан үш жыл мерзімге сайланады және үй кеңесінің мүшесі болып табылады». Борышты сот арқылы өндіріп алу мерзімі үш айдан екі айға қысқартылды:

«...мүлік иелері бірлестігінің төрағасы немесе кондоминиум объектісін басқару субъектісі нотариусқа немесе сотқа өтініш жасауға құқылы төлемнің белгіленген күнінен кейін екі ай өткен соң берешекті өндіріп алу».

Жиналыс үй кеңесіне жекелеген мәселелерді нүктелі түрде беру формулировкаларынан айырылды — нақты тармақтар тізімінің орнына жарғы енді жай ғана «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 42-бабына сілтеме жасайды. 2020 жылдан бері жарғыда болған «жай серіктестіктің сенім білдірілген адамы» ұғымы мәтіннен мүлде жойылды.

5. ПИК/КСК-мен шын мәнінде не болды — заң бойынша тексеру

Ескерту: бұл бөлім «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 47, 51-4 және 51-6-баптарына сілтейді. Осы баптардың ресми қазақша мәтінін тікелей тексеру әлі жүргізілмеген (қолда — тек жарғының, яғни № 205 бұйрықтың, ресми қазақша мәтіні) — сондықтан төмендегі тұжырым орыс тіліндегі Заң мәтінінен сырттай баяндалады, ал дәл қазақша тұжырымдама [тексеруді қажет етеді].

Бұл формулировка оңай шатастырады, сондықтан бөлек тексеруді талап етеді. РУ-нұсқада біз мұны «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының толық мәтінімен тікелей салыстырдық (7-тарау, толығымен ҚР 15.07.2025 № 207-VIII Заңының редакциясында).

Заңның 47-бабы үйді басқарудың дәл екі нысанын атайды: тікелей бірлескен басқару және мүлік иелерінің бірлестігі. ПИК/КСК осы жерде үйді басқару нысаны ретінде аталмайды — не қолданыстағы, не тікелей жойылған түрінде: заң жай ғана екі нысанды тізбелейді. Бөлек, 51-4-бап «кондоминиум объектісін басқару субъектілері» деген ұғымды енгізеді — басқару қызметін көрсету үшін жалданатын ұйымдар: басқарушы компания және пәтерлер (тұрғын емес үй-жайлар) иелерінің кооперативі.

Дәл осы кооперативке атауды қысқартуға рұқсат етілген — бірақ (жарғының өзінде тікелей көрсетілгендей) қазақ тілінде бұл қысқарту «КСК» емес, «ПИК» (пәтерлер иелерінің кооперативі). Орысша атауда ғана «КСК» қолданылады — бір ұйымның екі мемлекеттік тілдегі жарғысында екі түрлі қысқартылған атауы бар.

Құрылымы бойынша бұл реформаға дейінгі КСК-нің қайта оралуы емес: сол баптың 3-тармағы бойынша оны «екі және одан да көп кондоминиум объектісінің» меншік иелерінің өкілдері, жиналыстар арқылы уәкілеттік берілген адамдар құрады, бір үй тұрғындарының тікелей мүшелігі емес. Басқаша айтқанда: үйді басқару нысаны бұрынғыдай екеу (ТБО және МІБ), ал жаңа мағынадағы «ПИК/КСК» — басқарушы компаниямен қатар жалдауға болатын басқару мердігерінің екі түрінің бірі ғана.

Түсіндіреді Ануар Кенесбаев, ЖКХ 24 деректер бөлімінің аналитигі: «Меншік иесі үшін іс жүзінде бұл «ПИК/КСК үйді қайта басқарады» мен «ПИК/КСК-ны қайта жалдауға болады» дегеннің айырмашылығы. Үй бұрынғыдай екі тәсілдің бірімен басқарылды — өзі (ТБО) немесе МІБ арқылы, — солай басқарылады. Ал техникалық жұмысқа жалданатын ұйым — қоқыс шығару, желілерге қызмет көрсету, бухгалтерия — енді ресми түрде ПИК (орысша құжаттарда — КСК) деп аталуы мүмкін, тіпті ол келісімшарт бойынша бірнеше үйге қызмет көрсетсе де. Шатасу түсінікті: сөз сол сөз, мағынасы — басқа. Егер сізге «ПИК-ке/КСК-ге кіріңіз» деп ұсынса — бірінші сұрақ «жақтаймын ба, қарсымын ба» емес, «бұл үйді басқару нысаны ма, әлде қызмет көрсету бойынша мердігермен келісімшарт па?» — нақты не қол қоятыныңыз осыған байланысты».

Материалды ЖКХ 24 аналитика бөлімі № 205 бұйрықтың (15.04.2020) төрт редакциясының да тікелей мәтіні бойынша (№ 42 — 02.02.2024, № 235 — 29.06.2024 және № 403 — 29.09.2025 бұйрықтарының өзгерістерімен, ресми қазақша мәтіндер негізінде) дайындады. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға қатысты тұжырымдар орыс тіліндегі Заң мәтінінен сырттай баяндалған — ресми қазақша Заң мәтінімен салыстыру [тексеру кезеңінде]. Дайындалған күні — 2026 жылғы қараша.