МІБ төрағасының өз еркімен шешімнен бас тартуы: үйді «тізгінсіз» қалдырмай, қызметтен қалай дұрыс кету керек

МІБ төрағасы үй чатына жазады: «Мен бұдан былай төрағалық ете алмаймын, ертеңнен бастап төраға емеспін». Кейде бұл тұрғындармен қайшылықтан кейінгі күйзеліс, кейде — жұмыс ауыстыру немесе көшу, кейде — жай ғана алғысы жоқ қоғамдық жүктемеден шаршау. Заң тұрғысынан бұл өз еркімен бас тарту (самоотвод) деп аталады: төраға жиналыс оны қайта сайламағандықтан немесе үй кеңесі оны қызметтен шеттетпегендіктен емес, өз бастамасымен өкілеттігінен бас тартады.

Заң төрағаны қалай сайлайтыны туралы егжей-тегжейлі айтады, ал оның өзі қалай кетуі керектігі туралы дерлік ештеңе айтпайды. Бұл адамның іс жүзінде жасай алатыны (телефон қоңырауларына жауап бермеуді доғару) мен оның өкілеттігі мен құжаттар бойынша жауапкершілігіне не болатыны арасында алшақтық тудырады.

Бұл МІБ төрағасы туралы серияның бесінші мақаласы. Біріншісі — құқықтар мен міндеттер туралы («Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 51-1-бабы), екіншісі — жылдық іс-шаралар күнтізбесі, үшіншісі — ӘҚБтК, Қылмыстық және Азаматтық кодекстер бойынша жауапкершілік, төртіншісі — меншік иелерінің құжат сұрауларына қалай жауап беру керек.

1. Заң қайта сайлауды реттейді, «өз қалауы бойынша» жұмыстан босатуды емес

Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы төрағаны ауыстырудың тек бір рәсімін ғана тікелей атайды: оның өкілеттігін мерзімінен бұрын тоқтату — меншік иелерінің жиналысының құзыретіне жатады (Заңның 42-бабы 5-тармағының 3) тармақшасы: «объединение собственников имущества төрағасын, үй кеңесінің мүшелерін, тексеру комиссиясын (ревизорды) сайлау, қайта сайлау немесе олардың өкілеттігін мерзімінен бұрын тоқтату»). Заң мұны әдеттегідей жиналыс қабылдайтын шешім ретінде сипаттайды, төрағаның өзінің біржақты өтініші ретінде емес.

Заңда «төрағаның өз еркімен бас тартуы» немесе «өтініш бойынша отставка» деген бөлек бап жоқ. Тәжірибеде бұл мынаны білдіреді: төраға, әрине, өкілеттігін бұдан былай орындамайтынын жариялауға құқылы — ешкім адамды сайланған, көбіне ақысыз қызметті мерзімсіз атқаруға мәжбүрлей алмайды. Бірақ оның өкілеттігі ресми түрде осы өтініш жасалған сәтте емес, меншік иелерінің жиналысы тиісті шешім қабылдаған сәтте — жаңа төраға сайлаған немесе өкілеттіктің мерзімінен бұрын тоқтатылу фактісін бекіткен сәтте тоқтатылады.

Бұл — бюрократиялық формальдылық емес. Жиналыс қайта сайлауды өткізбейінше, дәл қолданыстағы төраға барлық соттарда, мемлекеттік органдар мен өзге де ұйымдарда сенімхатсыз МІБ-ті білдіруге құқылы адам болып есептеледі (Заңның 51-1-бабы 2-тармағы), құжаттарға қол қояды және осыған байланысты серияның үшінші мақаласында талданған жауапкершілікті көтереді.

2. Жиналысты күтпей, жай ғана міндеттерді орындауды тоқтатуға бола ма

Мұнда заңда тура мәтіні бойынша тек ауруға ғана емес, өз еркімен бас тартуға да қолданылатын тетік бар. Заңның 51-1-бабы 6-тармағында көзделгендей: егер төраға «уақытша еңбекке жарамсыздығына немесе өзге себепке байланысты» функцияларын он бес күнтізбелік күннен астам орындай алмаса, үй кеңесі өз мүшелерінің ішінен жаңа төраға сайланғанға дейін алты айдан аспайтын мерзімге уақытша міндет атқарушыны (ВРИО) сайлайды.

«Немесе өзге себепке байланысты» деген тұжырымдама өз еркімен міндеттерден бас тартуды да тікелей қамтиды: самоотвод жариялап, жұмысын тоқтатқан адам да, науқастанған адам сияқты, нақты төраға функцияларын орындамайды. Бұл үй кеңесіне төраға әрекетін тоқтатқаннан кейін 15 күннен соң, жаңа тұрақты төрағаны сайлау үшін толыққанды жиналыс жиналғанын күтпей-ақ, ВРИО тетігін іске қосуға заңды негіз береді.

Сол норманың маңызды ескертпесі: ВРИО төрағаның үш функциясын орындауға құқылы емес — МІБ-ті мемлекеттік тіркеу және қайта тіркеу (51-1-баптың 5-тармағының 1) тармақшасы), ортақ мүлікті күтіп ұстауға арналған коммуналдық қызметтер туралы шарттар жасасу (5-тармақтың 5) тармақшасы) және банктерде ағымдағы және жинақ шоттарын ашу (5-тармақтың 10) тармақшасы). Бұл дегеніміз, қайта сайлау кешіктірілген ұзаққа созылған самоотвод кезінде үй бірнеше айға шектеулі басқару өкілеттігімен қалу қаупі бар — ВРИО ағымдағы жұмысты қолдай алады, бірақ толыққанды төрағаға ғана қолжетімді кейбір стратегиялық шешімдерді қабылдауға құқылы емес.

3. Себебіне қарамастан, төраға кетер алдында нені міндетті түрде жасауы керек

Істі мұрагерге тапсыру міндеті төрағаның кез келген ауысуында қолданылады, самоотвод та ерекшелік емес. Заңның 51-1-бабы 4-тармағы талап етеді: қызметін тоқтатқан кезде төраға он жұмыс күнінен аспайтын мерзімде қабылдау-тапсыру актісі негізінде жаңа төрағаға немесе кондоминиум объектісін басқару субъектісіне (ал олар болмаған жағдайда — тұрғын үй инспекциясына) сол баптың 3-тармағында көрсетілген құжаттаманы, техникалық құралдар мен жабдықты тапсыруға міндетті: үйге арналған құжаттама, қаржылық құжаттама, жиналыс хаттамалары, коммуналдық қызметтер туралы жасалған шарттар, көрсетілген қызметтерді қабылдау актілері, ай сайынғы және жылдық есептер, мөр, ортақ мүлікке кіретін тұрғын емес үй-жайлардың кілттері, жабдыққа электрондық қолжетімділік кодтары және меншік иелерінің жарналары есебінен сатып алынған тауарлық-материалдық құндылықтар.

Осы мерзімді бұзғаны немесе қабылдау-тапсыру актісіне қол қоюдан бас тартқаны үшін ӘҚБтК-нің 320-бабы бойынша бөлек айыппұл көзделген: 8-бөлік — жеке тұлғаға 50 АЕК, 10-бөлік — бір жыл ішінде қайта бұзғаны үшін 100 АЕК (мөлшерлемелердің толық талдауы — серияның үшінші мақаласында). Яғни істі ресми тапсырмай «есікті тарс жауып» кету тек үйде ұйымдастырушылық хаосты тудырмайды — ол жеке жазаланады.

Жиналыс әлі өтпесе де, кетер алдында шешу керек тізім:

• Заңның 51-1-бабы 3-тармағында көрсетілген құжаттама мен құндылықтарға қабылдау-тапсыру актісін дайындау — қабылдаушы тарап уақытша жаңа төраға емес, үй кеңесі болса да;
• міндеттерді орындауды тоқтату күні туралы үй кеңесі мен меншік иелерін жазбаша хабардар ету — бекітілген күн 51-1-баптың 6-тармағы бойынша 15 күндік мерзімді санау үшін де, бұрынғы төрағаның әлі жауапкершілік көтеретін кезеңін анықтау үшін де маңызды;
• жаңа төрағаны сайлау үшін кезектен тыс жиналысты бастамашылық ету (немесе үй кеңесінен бастамашылық етуді талап ету) — неғұрлым ерте болса, соғұрлым үй шектеулі ВРИО өкілеттігімен жұмыс істейтін кезең қысқа болады;
• МІБ шоттары бойынша қол қою құқығын қайта ресімдеу мәселесі бойынша банкке жүгіну — заң мұны тікелей реттемейді, бірақ жаңа төраға немесе ВРИО қолын қайта тіркегенге дейін үй төлемдері бұғатталып қалуы мүмкін, бұл енді кетіп бара жатқан төрағаның ғана емес, барлық меншік иелерінің мүддесіне сай.

4. Неге кетіп бара жатқан төрағаға жай ғана жоғалып кетпеу керек

Самоотводтан кейінгі азғыру — «мен ендігі төраға емеспін» деп, хабарламаларға жауап беруді жай ғана тоқтату. Бұл екі себеп бойынша тәуекелді ұстаным.

Біріншіден, өкілеттік ресми түрде жиналыспен тоқтатылады, өтінішпен емес, сондықтан қайта сайлау немесе ВРИО тағайындалғанға дейін адам құжаттар бойынша төраға болып қала береді — демек, серияның үшінші мақаласында талданған жауапкершілікті көтереді: кезекті есептерді ұсынбағаны үшін ӘҚБтК 320-бабы бойынша айыппұлдан бастап, осы кезеңде оның кінәсінен бірдеңе дұрыс болмаса, залал үшін азаматтық-құқықтық жауапкершілікке дейін.

Екіншіден, үй ресми түрде толыққанды басшылықсыз қалған өтпелі кезеңде шоттардан ақша жоғалса немесе төлемдерде шатасу туындаса — бұл, өз кетуін жариялағанына қарамастан, шоттар мен құжаттарға соңғы рет қолжетімділігі болған адамға тікелей күдік тудырады (ҚР Қылмыстық кодексінің 189-бабы, талдауы — серияның үшінші мақаласында). Шоттардағы қалдықтар мен тапсырылған құжаттар тізімі көрсетілген адал ресімделген қабылдау-тапсыру актісі — осындай күдіктерден, оның ішінде кетіп бара жатқан төрағаның өзі үшін де, ең жақсы қорғаныс.

5. Меншік иелеріне қайта сайлауды қалай кешіктірмеу керек

Мәселенің айна-қатпары — самоотвод туралы хабарды алып, толыққанды жиналыс шақыруға асықпай, үйді бірнеше айға ВРИО-мен қалдыратын меншік иелері. ВРИО өкілеттігі заң бойынша шектеулі болғандықтан (шот ашуға, коммуналдық шарттар жасасуға, МІБ тіркеуіне құқығы жоқ), ал ВРИО өкілеттік мерзімі алты аймен шектелгендіктен, қайта сайлауды кешіктіру — бейтарап таңдау емес, үйдің қызмет көрсетуге арналған негізгі шарттарды жасасу немесе ұзарту мүмкіндігінен айырылу қаупі.

Жаңа төрағаны сайлау үшін жиналысты бастамашылық етуге үй кеңесі, пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың кемінде он пайызы, сондай-ақ — өкілеттігін ресми сақтап тұрған кезде — кетіп бара жатқан төрағаның өзі де құқылы (Заңның 42-бабы 3-тармағы). Төрағаны қайта сайлау туралы шешім қабылдау үшін заң үйдің барлық меншік иелерінің келісімін талап етпейді: жиналысқа меншік иелерінің жартысынан көбі қатысып, дауыс берген адамдардың көпшілігі келіссе жеткілікті (Заңның 42-бабы 8-тармағы) — яғни заң рәсімді бастап, аяқтау үшін ВРИО-ның алты айы толық аяқталғанша күтуді талап етпейді.

Түсіндіреді Ануар Кенесбаев, ЖКХ 24 деректер бөлімінің талдаушысы: «Самоотвод кезіндегі ең жиі кездесетін қате — «мен кетемін» деген сөзді еңбек кітапшасы бойынша жұмыстан босатумен заңды түрде бірдей деп ойлау. МІБ төрағасы — штаттық бірлік емес, сайланатын лауазым, және заң өкілеттікті адамның өз өтінішімен емес, жиналыстың шешімімен тоқтатады. Осы шешім қабылданғанша, бұрынғы төраға физикалық түрде чатта көрінбесе де, заң алдында үй үшін жауап беретін сол адам болып қала береді. Сондықтан кетуге шешім қабылдаған адамға өзін қорғау үшін есікті тарс жаппай, істі қабылдау-тапсыру актісіне дейін жеткізген тиімді — жарты жылдан кейін оның кеткен сәтінде шоттардағы барлық ақша орнында болғанын дәлелдейтін қағаз дәл осы».

Қысқаша: сұрақтар мен жауаптар

МІБ төрағасы кез келген сәтте жай ғана өтініш беріп кете алады ма? Іс жүзінде — иә, ешкім оны сайланған лауазымды мерзімсіз орындауға мәжбүрлей алмайды. Бірақ оның өкілеттігі ресми түрде өтініш жасалған сәтте емес, меншік иелерінің жиналысы өкілеттікті мерзімінен бұрын тоқтату туралы шешім қабылдаған сәтте тоқтатылады («Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 42-бабы 5-тармағының 3) тармақшасы).

Төраға самоотвод жариялағаннан кейін үйде бірден не болады? Егер төраға 15 күнтізбелік күннен астам нақты міндеттерін орындамаса, үй кеңесі жаңа төраға сайланғанға дейін өз мүшелерінің ішінен алты айға дейінгі мерзімге уақытша міндет атқарушыны (ВРИО) сайлауға құқылы (Заңның 51-1-бабы 6-тармағы).

ВРИО төрағасының қандай өкілеттігі бар, ал қандайы жоқ? ВРИО МІБ-ті мемлекеттік тіркеуге немесе қайта тіркеуге, ортақ мүлікті күтіп ұстауға арналған коммуналдық қызметтер туралы шарттар жасасуға және ағымдағы және жинақ шоттарын ашуға құқылы емес (Заңның 51-1-бабы 5-тармағының 1, 5 және 10-тармақшалары). Төрағаның басқа функцияларын орындай алады.

Төраға кетер алдында өтініштен басқа нені міндетті түрде жасауы керек? Құжаттаманы, мөрді, тұрғын емес үй-жайлардың кілттерін, электрондық қолжетімділік кодтарын және тауарлық-материалдық құндылықтарды қабылдау-тапсыру актісі негізінде 10 жұмыс күні ішінде — мұрагерге немесе істі қабылдайтын ешкім болмаса, тұрғын үй инспекциясына тапсыру (Заңның 51-1-бабы 4-тармағы).

Кетіп бара жатқан төраға істі тапсырмай жай ғана тастап кетсе не болады? ӘҚБтК-нің 320-бабы бойынша бөлек айыппұл: құжаттаманы тапсыру мерзімін бұзғаны немесе актіге қол қоюдан бас тартқаны үшін жеке тұлғаға 50 АЕК, бір жыл ішінде қайта бұзғаны үшін — 100 АЕК. Істі ресми тапсырусыз кезеңде үйде ақша жоғалса немесе залал туындаса, азаматтық-құқықтық, тіпті қылмыстық жауапкершілік қаупі бөлек сақталады.

Кетіп бара жатқан төраға мұрагерді сайлау үшін жиналысты өзі бастамашылық ете ала ма? Иә. Өкілеттігін ресми сақтап тұрған кезде ол кезектен тыс жиналысты бастамашылық етуге құқылы — және оны мүмкіндігінше ерте жасау оның өз мүддесіне сай, себебі бұл үйге нақты бақылау жасамай тұрып, ресми түрде әлі де жауап беретін кезеңді қысқартады.

ЖКХ 24 деректер талдау бөлімі «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының (қолданыстағы редакциясы) және ӘҚБтК-нің тікелей мәтіні бойынша дайындады. Дайындалған күні — 2026 жылдың қазан айы.