Председатель ОСИ: что он вправе делать и что обязан по закону

Собственники выбирают председателя объединения собственников имущества (ОСИ) на собрании — и на этом для большинства участие в его работе заканчивается. Дальше председатель действует один: подписывает договоры, открывает счета, отчитывается перед советом дома. Что именно он обязан делать в этой роли, знают немногие собственники — и ещё меньше знают, что часть его полномочий строго ограничена законом.

Статус председателя описан в статье 51-1 Закона РК «О жилищных отношениях» — отдельной норме, добавленной в закон специально под эту фигуру. Она задаёт три вещи разом: кто может быть председателем, что он вправе делать без доверенности и какие 17 функций обязан выполнять постоянно.

Это первая статья из серии про председателя ОСИ. Вторая — календарь его дел на год, третья — разбор ответственности по КоАП, Уголовному и Гражданскому кодексам.

Кто такой председатель ОСИ

Председатель ОСИ — собственник квартиры или нежилого помещения в доме, избранный собранием собственников. Это не наёмный менеджер и не сотрудник управляющей компании: председатель обязательно входит в число собственников дома и одновременно является членом совета дома.

Правовой статус председателя определён статьёй 51-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94.

Ключевые параметры статуса:

• избирается на собрании собственников квартир и нежилых помещений;
• срок полномочий — 3 года;
• может быть избран и член семьи собственника (супруг(а), дети, родители), если он постоянно проживает в этой квартире;
• одновременно является членом совета дома — председатель и совет дома работают в связке, а не отдельно друг от друга.

Как избирают и переизбирают председателя

Выборы, переизбрание и досрочное прекращение полномочий председателя — компетенция собрания собственников (подп. 3) п. 5 ст. 42 Закона). Собрание же устанавливает размер оплаты труда председателя (подп. 20) того же пункта) — работа председателя может быть как на общественных началах, так и оплачиваемой, это решают сами собственники.

Собрание может быть очным или заочным — письменный опрос, голосование через цифровой объект в сфере ЖКХ. Инициировать его вправе в том числе сам председатель.

На практике удобнее не выбирать между форматами, а комбинировать их: бумажный опросный лист на подъезде — для тех, кто не пользуется смартфоном, и параллельно голосование через цифровую платформу — для остальных, с автоматическим подсчётом голосов по обоим каналам. Такой гибридный формат «офлайн + онлайн» поддерживают цифровые объекты в сфере ЖКХ, например eKnot (eknot.me): это снимает главную боль выборов председателя — вечно недостающий кворум из-за того, что часть собственников физически не может собраться в одно время в одном месте.

Что председатель вправе делать

Права председателя в законе описаны компактно, но одно из них принципиально: председатель представляет ОСИ без доверенности. Ему не нужно ни решение собрания, ни доверенность, чтобы представлять объединение собственников имущества в судах, госорганах и любых организациях (п. 2 ст. 51-1). Это ключевое отличие, например, от члена совета дома — председатель действует от имени ОСИ напрямую, в силу самой должности.

Из этого вытекают его практические полномочия:

• подписывать договоры от имени ОСИ — с поставщиками коммунальных услуг, с подрядчиками, трудовые договоры с работниками дома;
• заключать трудовой договор с управляющим многоквартирным жилым домом, если собственники решили нанять профессионального управляющего (п. 7 ст. 51-1);
• открывать текущий и сберегательный счета ОСИ в банках второго уровня;
• обращаться в суд и госорганы — жилищную инспекцию, акимат — от имени объединения;
• хранить печать ОСИ (при её наличии) и распоряжаться ею.

Что председатель обязан делать

Обязанности разбиты в законе на два блока: что он обязан обеспечить сохранность (п. 3 ст. 51-1) и что обязан обеспечивать в текущей работе (п. 5 ст. 51-1, 17 подпунктов).

Блок 1. Сохранность документов, имущества и ценностей

Председатель отвечает за сохранность (п. 3 ст. 51-1):

• документации на дом — техпаспорт, документы о кондоминиуме;
• финансовой документации — первичные учётные документы, отчётность, документы по текущему и сберегательному счетам;
• протоколов собраний;
• заключённых договоров с поставщиками коммунальных услуг;
• актов приёмки оказанных услуг по управлению домом;
• ежемесячных и годовых отчётов по управлению;
• печатей (если есть);
• ключей от нежилых помещений, входящих в общее имущество;
• электронных кодов доступа к оборудованию общего имущества;
• товарно-материальных ценностей, купленных за счёт взносов собственников;
• иной техники и оборудования, нужных для эксплуатации дома. При смене председателя (или переходе на непосредственное совместное управление) всё это нужно передать преемнику по акту приёма-передачи в течение 10 рабочих дней (п. 4 ст. 51-1). Если преемника нет — документы передаются жилищной инспекции. Нарушение этого срока — отдельный штраф по статье 320 КоАП РК, разбор в третьей статье серии.

Блок 2. Текущая работа председателя — 17 функций

Полный перечень того, что председатель обязан обеспечивать по п. 5 ст. 51-1:

1. государственную регистрацию и перерегистрацию ОСИ;
2. формирование списка собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок;
3. комплекс мер по безопасным и комфортным условиям проживания;
4. организацию проведения собраний;
5. заключение договоров на коммунальные услуги по содержанию общего имущества;
6. заключение трудовых договоров;
7. исполнение решений собрания и совета дома;
8. составление проектов годовой сметы расходов и годового отчёта — с представлением их совету дома;
9. представление совету дома ежемесячного отчёта по управлению домом;
10. открытие текущего и сберегательного счетов в течение 15 календарных дней;
11. мониторинг внесения собственниками текущих, накопительных, целевых взносов;
12. предоставление собственникам по их письменному запросу копий финансовой документации, отчётов, решений собрания — в течение 1 месяца;
13. мониторинг качества и непрерывности коммунальных услуг;
14. размещение ежемесячных и годовых отчётов, решений собрания и совета дома в общедоступных местах и на цифровых объектах ЖКХ;
15. подготовку инженерных сетей и оборудования к отопительному сезону — лифты, подъёмники для маломобильных групп, системы дымоудаления, пожарная сигнализация, внутренний противопожарный водопровод;
16. предоставление данных в соответствии с правилами по цифровым объектам в сфере ЖКХ;
17. иные функции, связанные с управлением домом. Пункты 8 и 9 показывают важную деталь: председатель не утверждает смету и отчёты сам — он готовит проекты и передаёт их на рассмотрение совету дома, а уже совет дома выносит их на собрание. Решение совета дома обязательно для исполнения председателем (п. 5 ст. 51 Закона): председатель подотчётен совету дома, а не действует единолично.

Сроки исполнения каждого из этих пунктов — в отдельном календаре председателя, во второй статье серии.

Если председатель не может исполнять обязанности

Если председатель временно не может работать — болезнь, другая причина — дольше 15 календарных дней, совет дома избирает временно исполняющего обязанности (ВРИО) из своих членов на срок до 6 месяцев, пока не изберут нового председателя (п. 6 ст. 51-1).

ВРИО председателя не имеет права:

• на государственную регистрацию/перерегистрацию ОСИ (подп. 1);
• заключать договоры на коммунальные услуги по содержанию общего имущества (подп. 5);
• открывать текущий и сберегательный счета (подп. 10). За ВРИО закреплены только оперативные функции — самые весомые полномочия остаются заблокированы до избрания постоянного председателя.

Кто не может быть председателем или контролировать его

Закон разводит роли, чтобы не было конфликта интересов: членами совета дома не могут избираться члены семьи председателя (п. 1 ст. 51); членами ревизионной комиссии (ревизором) не могут быть избраны члены семьи ни председателя, ни членов совета дома (ст. 45).

Ревизионная комиссия или ревизор — отдельный орган, который минимум раз в год проверяет финансовую документацию по управлению домом, и отчёт об этом рассматривается на собрании (ст. 45).

Материал подготовлен отделом аналитики ЖКХ 24 по прямому тексту Закона РК «О жилищных отношениях» от 16.04.1997 № 94 и реестру нормативных актов ЖКХ 24. Дата подготовки — сентябрь 2026 года.

Материал подготовлен отделом аналитики ЖКХ 24 по прямому тексту Закона РК «О жилищных отношениях» от 16.04.1997 № 94 и реестру нормативных актов ЖКХ 24. Дата подготовки — сентябрь 2026 года.