5 лет одного приказа: как менялся устав ОСИ

Устав объединения собственников имущества — документ, который почти никто из жильцов не читает и почти все подписывают не глядя на собрании. Между тем за пять лет его типовая форма менялась четыре раза — и не косметически. Председатель получил право взыскивать с соседей долги через суд, собрание лишилось части рычагов над советом дома, а в сентябре 2025 года приказ внезапно обзавёлся вторым уставом — для организации, которой разрешили называться «КСК».

Мы сравнили все четыре редакции приказа Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 15 апреля 2020 года № 205 построчно, а заодно сверили новые формулировки с полным текстом Закона «О жилищных отношениях» — вот что изменилось по сути, а не по формулировкам.

Ниже — интерактивный таймлайн всех четырёх редакций: клик по точке открывает разбор этой версии.

1. Редакция 2020 года: у председателя почти нет рычагов

Исходный приказ № 205 (зарегистрирован в Минюсте РК 16.04.2020 № 20412) утверждает устав, в котором председатель избирается «сроком на один календарный год» и действует «без доверенности», но не наделён инструментом взыскания долгов: устав обязывает его лишь «вести мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума» — что делать с должниками дальше, документ не говорит.

Собрание созывалось без участия самого председателя: инициировать его мог только совет дома, ревизионная комиссия, жилищная инспекция или группа не менее 10% собственников.

2. Приказ № 42 от 02.02.2024: председателю дали оружие против должников

Это первое крупное обновление — устав вырос почти в полтора раза по объёму. Ключевая новая норма (устав, подп. 24 п. 18):

«При непогашении собственником квартиры, нежилого помещения… задолженности по платежам… председатель объединения собственников имущества либо на основании доверенности управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, обращаются к нотариусу или в суд о взыскании задолженности по истечении трёх месяцев после установленной даты платежа».

До этой редакции такой нормы в уставе не было вовсе. Одновременно появились конфликт-интересов нормы (родственники председателя не могут быть ревизорами и наоборот), протоколы собраний перенесли на хранение к председателю, а решения совета дома впервые стали обязательными для исполнения.

3. Приказ № 235 от 29.06.2024: точечная правка

Самая скромная из четырёх правок — в обязанности председателя добавили один подпункт: «обеспечение комплекса мероприятий, направленных на создание безопасных условий проживания (пребывания) собственников квартир на объекте кондоминиума». Остальной текст устава не менялся.

4. Приказ № 403 от 29.09.2025: самая глубокая перестройка

Приказ переименован — теперь он утверждает «типовой устав объединения собственников имущества многоквартирного жилого дома и типового устава кооператива собственников квартир (нежилых помещений)» — то есть впервые появилось два устава в двух приложениях.

В уставе ОСИ срок полномочий председателя вырос «сроком на три года» (было — один год), и устав впервые прямо называет его членом совета дома (устав, п. 17). Срок взыскания долга через суд сократили с трёх месяцев до двух (устав, подп. 30 п. 18). Собрание лишилось формулировок о точечном делегировании совету дома отдельных решений — вместо перечня конкретных пунктов устав теперь просто отсылает к статье 42 Закона «О жилищных отношениях». Понятие «доверенное лицо простого товарищества», которое было в уставе с 2020 года, из текста практически исчезло.

5. Что на самом деле произошло с КСК — проверка по закону

Это требует отдельной проверки, потому что формулировка легко вводит в заблуждение. Мы сверили её напрямую по полному тексту Закона РК «О жилищных отношениях» № 94-I (глава 7, целиком в редакции Закона РК от 15.07.2025 № 207-VIII).

Статья 47 закона называет ровно две формы управления домом:

«Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума: 1) непосредственное совместное управление; 2) объединение собственников имущества».

КСК как форма управления домом здесь не упомянута — ни как действующая, ни как прямо упразднённая: закон просто перечисляет две формы. Отдельно статья 51-4 вводит понятие «субъекты управления объектом кондоминиума» — организации, которых нанимают для оказания услуг по управлению:

«Субъектами управления объектами кондоминиума являются: 1) управляющая компания; 2) кооператив собственников квартир (нежилых помещений)».

Именно этому кооперативу статья 51-6 разрешает сокращённое название:

«Допускается сокращение наименования кооператива собственников квартир (нежилых помещений) с использованием в наименовании аббревиатуры "КСК"».

Но по структуре это не возвращение дореформенного КСК: по пункту 3 той же статьи его создают представители собственников квартир «двух и более объектов кондоминиумов», делегированные собраниями, а не прямое членство жильцов одного дома. Иначе говоря: форм управления домом по-прежнему две (НСУ и ОСИ), а «КСК» в новом смысле — это один из двух видов подрядчика по управлению, которого можно нанять, наравне с управляющей компанией.

Любопытная деталь на стыке языков: в официальном казахском тексте устава кооператива (приложение 2 к приказу № 205, п. 1.2) русскоязычному названию «кооператив собственников квартир» и аббревиатуре «КСК» соответствует казахское «пәтерлер иелерінің кооперативі» с собственной, непохожей аббревиатурой — «ПИК». Это одна и та же организация, просто с разными сокращёнными названиями в двух государственных языках устава.

Объясняет Ануар Кенесбаев, аналитик отдела данных ЖКХ 24: «Для собственника на практике это разница между "КСК снова рулит домом" и "КСК снова можно нанять". Дом как управлялся одним из двух способов — сами (НСУ) или через ОСИ, — так и управляется. А вот организация, которую наймут для технической работы — вывоз мусора, обслуживание сетей, бухгалтерия — теперь может официально называться КСК, даже если она обслуживает сразу несколько домов по договору. Путаница понятна: слово одно и то же, суть — разная. Если вам предлагают "вступить в КСК" — первый вопрос не "за или против", а "это форма управления домом или договор с подрядчиком на обслуживание?" — от этого зависит, что вы на самом деле подписываете».

Материал подготовлен отделом аналитики ЖКХ 24 по прямому тексту приказа № 205 от 15.04.2020 во всех четырёх редакциях (с изменениями приказов № 42 от 02.02.2024, № 235 от 29.06.2024 и № 403 от 29.09.2025) и по полному тексту Закона РК «О жилищных отношениях» № 94-I в действующей редакции. Дата подготовки — ноябрь 2026 года.