Қасбеттегі кондиционер үшін кім жауапты — және бұл үшін МИБ төрағасын неге соттап отыр

2026 жылғы 11 қыркүйекте Астанада елорданың ресми дизайн-коды күшіне енді. Оның ішінде қалыпты жағдайда эстетика бөлімінде назардан тыс қалар бір талап бар: кондиционердің сыртқы блогы қасбеттің әрлеу қабатына емес, ғимараттың көтергіш конструкциясына бекітіледі.

Дәл осы кезде Астанада жедел жәрдем фельдшерінің қазасы жөніндегі сот процесі жүріп жатыр — 23 жастағы дәрігерге екінші қабаттан кондиционер блогы құлаған. Айыпталушы орындықта — МИБ төрайымы. Процесте бір маман ашық айтты: кронштейн арқылы көтергіш конструкцияға дейін жететін ұзын анкерлер болғанда, бұл бекітпе қаптама құлаған кезде де ұстап тұратын еді.

Екі оқиға — бір мәселе туралы. Қазақстанда қасбеттегі сыртқы блок үшін кім жауапты, рұқсатты кім береді, сараптаманы кім жүргізуге тиіс және «неге және неге бекіту керек» деген сұраққа елде әлі неге жауап жоқ — талдаймыз.

Тәуелсіздік, 24Б мекенжайында не болды

2025 жылғы 8 қарашада Астанада тұрғын үйдің кірпіш қаптамасының бір бөлігі құлады. Бес адам зардап шекті: екеуі ашық бассүйек-ми жарақаты мен сынықтар алды, екеуіне орташа және жеңіл дәрежедегі зиян келді. Жедел жәрдем фельдшері Ұлдана Мырзуан шақыртумен келіп, зардап шеккендерге көмек көрсетіп жүргенде қасбет элементтері қайта құлады: оның үстіне кондиционер блогы түсті. 18 қарашада ол есін таппай ауруханада қайтыс болды.

МИБ төрайымына Қылмыстық кодекстің 254-бабы бойынша — міндеттерге жауапсыз қараудың адам өліміне соқтыруы — айып тағылды. Жазасы: бес жылға дейін бас бостандығын шектеу немесе бас бостандығынан айыру, белгілі бір лауазымдарды атқару құқығынан үш жылға дейін айырумен немесе онсыз.

Айыптау тарапының ұстанымы үш тірекке негізделген:

• 2017 жылдан бері үй бойынша техникалық қорытынды болған: физикалық тозу шамамен 31%, жалпы жағдайы қанағаттанарлық деп бағаланғанымен, мамандар қасбетті, цокольді, шатырды және инженерлік коммуникацияларды жөндеу қажеттігін тікелей көрсеткен;
• МИБ төрайымы бұл қорытынды туралы да, ортақ мүліктің жағдайын бақылау міндеті туралы да білген;
• сот құрылыс-техникалық сараптамасы құлау механизмі кенеттен емес, біртіндеп дамығанын анықтады: жарықтар ашылып, кірпіш қалауы ыдырап, қаптама қабатының көтергіш қабырғамен ілінісу беріктігі төмендеген. Яғни үй бірнеше жыл бойы «ескерткен». Қорғау тарапы қарсы дәлел келтіреді: МИБ төрайымы үйді жобаламаған, қаптаманы қаламаған және кондиционерді орнатпаған. Дәлел ретінде қорғау тарапы төрайымның кондоминиумның бұрынғы сенім білдірілген адамымен 2025 жылғы 7 қарашадағы — қайғылы оқиғадан бір күн бұрынғы — шатырдың жағдайы мен тексерілуі туралы хат алмасуын іске қосуды сұрады; сонымен бірге қорғау тарапының өзі хат алмасу шатырға қатысты болғанын, ал құлағаны қасбет екенін атап өтеді.

2026 жылғы 9 қыркүйектегі отырыста құрылыс саласының маманы сөз алды. Оның бағалауынша, үйде бастапқыда бес қабатқа дейінгі ғимаратқа арналған конструкциялық шешім қолданылған, ал іс жүзінде бұл техникалық қабаты бар тоғыз қабатты үй, — биіктік өскен сайын конструкцияға түсетін жүктеме де айтарлықтай артқан. Кондиционердің бекітпесін ол дербес ақау деп қарайды және блоктың құлауын қалаудың құлауымен тікелей байланыстырмайды: кронштейн арқылы көтергіш конструкцияға терең кіретін ұзын анкерлер болса, болт құламас еді.

Қылмыстық іс бастапқыда ҚК-нің 278-бабы «Сапасыз құрылыс» бойынша қозғалған, кейін оған 306-бап — қауіпсіздік талаптарына сай келмейтін тауарларды шығару немесе сату, жұмыстарды орындау не қызметтерді көрсету — қосылған. Сотқа МИБ төрайымына қатысты 254-бап ғана жетті.

2026 жылғы 10 қыркүйекте мемлекеттік айыптау іске екі құжат қосты, бұл осындай жағдайдың себебін түсіндіреді. Біріншісі — құрылыс салушыға қатысты қылмыстық істі қысқарту туралы 2026 жылғы 21 шілдедегі қаулы, ол Астана прокуратурасы бекіткен. Прокурор үш негізді атады: тиісті әрекет үшін қылмыстық жауаптылық 2015 жылғы 1 қаңтардан енгізілген, ал үй 2003–2004 жылдары салынып, 2005 жылы пайдалануға берілген; заңнамада белгіленген кепілдік мерзімдері өтіп кеткен, құрылыс салынғалы 20 жылдан асқан; құрылысқа тікелей қатысы бар адамдар қайтыс болған. Екінші құжат — 2026 жылғы 6 тамыздағы рапорт: үйді басқару органдарының бұрынғы басшыларына қатысты материалдарды бөліп алу және жеке іс жүргізуді бастау туралы, ол да 254-бап бойынша.

Дәл осы ахуал — құрылыс салушы заңды тұрғыда жоқ, ал төрағалар кезегі бар — кәсіби қоғамдастықтың реакциясын туғызды: алдын ала тыңдауға елордалық әртүрлі аудандардан МИБ төрағалары келді, содан кейін петиция іске қосылды. Оның авторлары кінәлілерді жауаптылықтан құтқаруды талап етпейтінін және нақты іске араласпайтынын, тек ұқсас жағдайлардағы МИБ төрағаларының жауаптылығы туралы жалпы мәселе қоятынын атап көрсетеді.

Үкім шығарылмаған, іс мәні бойынша қаралуда. Жоғарыда айтылғандардың бәрі — ашық процестегі тараптардың ұстанымдары мен айғақтар, сот анықтаған мән-жайлар емес.

Бұл процестің нәтижесі қандай болса да, ол реттеудегі жүйелі ақауды ашып берді. Оны бөліктерге жіктеп қарастырайық.

Сыртқы блок неге жайлылық емес, конструкция мәселесі

Меншік иесінің көз алдында кондиционер тоңазытқыштың қатарында тұрады. Шындығында бұл — қабырға жазықтығынан бірнеше қабат биіктікте шығарылған консольді жүктеме, ол тұрақты дірілмен, қысқы мұзданумен, жел қысымымен және бекітпенің коррозиясымен жұмыс істейді.

Блоктың құлайтын-құламайтынын не айқындайды:

• Анкер кіретін қабат. Кронштейнді тек қабырғаның көтергіш қабатына бекітуге болады. Қаптама қалауы, сылақ, жылытқыш және желдетілетін қасбеттің ішкі жүйесі көтергіш элемент емес. Қаптамада «отырған» анкер блокты тек қаптаманың өзі ұстап тұрғанша ұстайды. Дәл осы сценарий қазір сотта талқылануда.
• Анкердің ұзындығы мен бекіту тереңдігі. Қуыс кірпіштегі қысқа дюбель мен көтергіш қабатқа жететін ұзын анкер — «он бес жыл тұрады» мен «алғашқы қысқа дейін тұрады» арасындағы айырма.
• Жүктеме қоры. Тұрмыстық сыртқы блок 30–60 кг тартады, бірақ кронштейн салмақ бойынша емес, динамика, жел және мұздануға түзетілген салмақ бойынша таңдалады.
• Коррозия. −35-тен +40 °C-қа дейін ауытқитын климатта тот басуға қарсы қорғанысы жоқ кронштейн мен бекітпе — «мәңгілік» конструкция емес, шығын материалы.
• Пайдалану. Конденсаттың ұйымдастырылған ағызылуы, көршілер үшін шу мен діріл, қызмет көрсету және блокты шешу үшін қолжетімділік. Бүгінде Қазақстанда бұл параметрлердің бірде-бірі нақты пәтер бойынша ешбір құжатта тіркелмейді. Не акт, не бекітпе паспорты, не үйдің ортақ мүлкінің түгендеу тізіміндегі жазба жоқ.

Рұқсатты кім береді: үш деңгей, бірде-бір терезе жоқ

Қазақстанда «кондиционер орнатуға рұқсат» деген жеке мемлекеттік қызмет жоқ. Оның орнына — өзара үйлеспеген үш деңгейлі келісу.

1-деңгей. Үй меншік иелері

Қасбет кондоминиум объектісін басқару қағидаларында (ҚР Ұлттық экономика министрінің 2015 жылғы 19 ақпандағы № 108 бұйрығы) ортақ мүлік деп тікелей аталған. Жеке жабдықты ортақ мүлікке бекіту — ортақ мүлікке билік ету, яғни техникпен ауызша келісім емес, жиналыс мәселесі.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның (1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94-I) 40-бабы екі шеңбер белгілейді:

• 2-тармақ: пәтерді, тұрғын емес үй-жайды қайта жабдықтау және (немесе) қайта жоспарлау меншік иесінің шешімі бойынша, сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамаға сәйкес жоба болған кезде жүзеге асырылады — 2026 жылғы 1 шілдеден бастап бұл Құрылыс кодексі;
• 3-тармақ: өзгерістер көтергіш және (немесе) қоршау конструкцияларын, жалпы үйлік инженерлік жүйелерді, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін немесе үй-жайлардың функционалдық мақсатын қозғаса, пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының кемінде үштен екісінің жазбаша келісімі талап етіледі. Қасбеттегі сыртқы блок осы тізбедегі екі санатқа бірден кіреді: ол көтергіш (қоршау) конструкцияларды да, ортақ мүлікті де қозғайды. Яғни формальды түрде жоба да, үштен екі дауыс та қажет. Іс жүзінде 2010–2024 жылдары блок орнатқандардың ешқайсысы бұл үштен екіні жинамаған. Сот шешуге мәжбүр болатын айырық осыдан туады: жиналыс шешімі болмаса, бұзушы кім — орнатқан меншік иесі ме, әлде байқамаған төраға ма?

2-деңгей. Әкімдік: сәулет және қала құрылысы

Қасбеттің сыртқы көрінісі өзгерген бойда сәулет және қала құрылысы басқармасының құзыреті мен қаланың дизайн-коды талаптары іске қосылады. Тарихи және қорғалатын аймақтардағы ғимараттар үшін — жеке режим.

2026 жылғы 1 шілдеден бастап дизайн-код жергілікті бастама болудан қалды: ол Құрылыс кодексінде айқындалған, ал Дизайн-кодты әзірлеу қағидалары ҚР Өнеркәсіп және құрылыс министрінің м.а. 2026 жылғы 22 мамырдағы № 256 бұйрығымен бекітілген. Бұл елордалыққа ұқсас құжат кез келген қалада пайда болуы мүмкін дегенді білдіреді.

3-деңгей. Техникалық талаптар және орындаушы

Бұл жерде реттеу дерлік жоқ — бұл туралы төменде.

Жауаптылық: кім және қандай негізде

Кестенің құрылымына назар салыңыз: жауаптылық бәрінде бар, бірақ «сыртқы блоктың бекітпесі былай орындалады, былай тіркеледі, мынау жауапты» деген норма ешкімде жоқ. Қайғылы оқиға болғанда құқық қолданушы ең қарсылығы аз жолмен жүреді — үйдің жағдайын бақылау міндеті жазбаша бекітілген адамды іздейді. Ол — МИБ төрағасы.

Кепілдік туралы жеке: ол қолданыстағы тұрғын үй қорын неге құтқармайды

Көтергіш конструкцияларға, шатырға және сыртқы қабырғаларға берілген он жылдық мерзім — күшті норма. Бірақ ол жаңа және кері күші жоқ.

2026 жылғы 1 шілдеге дейін қалай болған. Мұнда дереккөздерді шатастырмау маңызды, өйткені заңгерлердің өзі шатастырады. Қолданыстағы «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заң (2016 жылғы 7 сәуірдегі № 486-V) ешқандай төменгі шек белгілемейді: ол кепілдік мерзімін Азаматтық кодекске және сәулет, қала құрылысы, құрылыс қызметі туралы заңнамаға сілтеме арқылы айқындайды. «Кемінде екі жыл» деген тікелей норма үлестік қатысу туралы бұған дейінгі заңда (2006 жылғы 7 шілдедегі № 180-III, 2016 жылы күші жойылды) және «Сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» заңның (2001 жылғы 16 шілдедегі № 242) 69-бабында болды: кепілдік мерзімі объектіні пайдаланудың нормативтік мерзіміне қарай шартпен белгіленді, бірақ пайдалануға қабылданған күннен бастап екі жылдан кем болмауға тиіс еді. Құрылыс салушылар үлестік қатысу шарттарына дәл осы екі жылдық шекті жазып қойды.

Сонымен қатар Азаматтық кодекстің 665-бабы қолданылды және қолданылуда: құрылыс мердігерлігі шарты бойынша кепілдік мерзімі объектіні тапсырыс беруші қабылдаған күннен бастап он жыл, егер заңнамалық актілерде немесе шартта өзге мерзім белгіленбесе. Даулар осы коллизияға құрылды: заңгерлер АК бойынша он жылға сілтеді, құрылыс салушылар — шарттағы және салалық заңдағы екі жылға. «Шартта өзгеше белгіленбесе» деген ескертпе құрылыс салушының пайдасына жұмыс істеді, оған қоса 665-бап дольщик пен құрылыс салушының емес, тапсырыс беруші мен мердігердің қатынастарын реттейді. АК бойынша он жыл — автоматты кепілдік емес, сотта дәлелдеуге тиісті ұстаным.

2026 жылғы 1 шілдеден бастап қалай болды. Құрылыс кодексі мерзімдерді нақтылады: негізгі конструкциялық элементтерге — іргетас, қаңқа, қасбет, шатыр — 10 жыл; шуылдан оқшаулау, гидрооқшаулау, тоңазу сияқты өзге ақауларға — 5 жыл; инженерлік жабдыққа — дайындаушы зауыттың кепілдігі бойынша. Біздің тақырып үшін маңызды деталь: құрылыс салушы қасбет материалдары бойынша өндірушінің қысқа кепілдігіне сүйене алмайды — зауыт кепілдігі тек инженерлік жабдыққа қолданылады.

Бұл іс жүзінде нені білдіреді. Тәуелсіздік, 24Б мекенжайындағы үй 2005 жылы пайдалануға берілген. Прокуратура құрылыс салушыға қатысты істі, оның ішінде кепілдік мерзімдері өтіп кеткені және құрылыс салынғалы жиырма жылдан асқаны үшін қысқартты. 1970–2010 жылдары салынған тұрпатты қазақстандық үй үшін сурет осындай: кепілдік жоқ, құрылыс салушы жиі заңды тұрғыда жоқ, ал қабырға тұр.

Ашық қалатын жалғыз есік: құрылыс ақауы өмір мен денсаулыққа қауіп туғызған болса, зиянды өтеу нормалары қолданылады, ал өмірге не денсаулыққа келтірілген зиянды өтеу туралы талаптарға талап қою мерзімі мүлдем қолданылмайды (мүліктік талаптар бойынша анықталған сәттен бастап жалпы үш жылдық мерзім жүреді). Бірақ бұл — кепілдік хат арқылы емес, сот пен сараптама арқылы өтетін жол.

Сала үшін қорытынды қарапайым: қолданыстағы қор мәселесі — кепілдік туралы емес, зерттеп-қарау мен ұстау туралы.

Өңірлік айырмашылықтар: қағидалар қай жерде бар

Практикалық қорытынды: бөлшектеу мен айыппұлдың құқықтық қауіпі дизайн-коды бар қалаларда жоғары, ал блоктың құлау қауіпі бүкіл ел бойынша бірдей. Әзірге басым түрде біріншісі реттеледі.

Сараптаманы кім жүргізуге тиіс және кімнің есебінен

Кім. Ғимараттар мен құрылыстардың сенімділігі және тұрақтылығына техникалық зерттеп-қарауды тек аттестатталған сарапшы немесе құрамында осындай сарапшылары бар аккредиттелген ұйым жүргізуге құқылы; қорытындыға сарапшылар жеке мөртабанымен өздері қол қояды. 2026 жылғы 1 шілдеден бастап ҚР Өнеркәсіп және құрылыс министрінің 2026 жылғы 29 мамырдағы № 263 бұйрығымен бекітілген Ғимараттар мен құрылыстардың сенімділігі және тұрақтылығына техникалық зерттеп-қарауды жүзеге асыру қағидалары қолданылады — олар 2015 жылғы қағидаларды ауыстырды және Құрылыс кодексіне қарай әзірленді. Техникалық зерттеп-қараудың өзі кодексте жеке бапқа шығарылған — 60-бап «Ғимараттар мен құрылыстардың сенімділігі және тұрақтылығына техникалық зерттеп-қарау». Оның негіздер тізбесіне пайдаланудың нормативтік мерзімдерінің өтуі де, техникалық пайдалану кезінде белгіленген техникалық қарау мерзімдерінің басталуы да (тұрақты түрде) кіреді. Яғни заңда негіз бар — жоқ нәрсе, бұл мемлекеттің меншік иелерін белгіленген жиілікпен өзі хабардар ететін режимі. Объектілерді пайдалану және пайдалануға жауапты тұлғаның міндеттері — кодекстің 136–138-баптарында.

Сала үшін бұл принципті жағдай: не МИБ төрағасы, не техник, не үй кеңесі қасбеттің жағдайы туралы қорытынды бере алатын субъект емес. Олардың функциясы — зерттеп-қарау, тіркеу, зерттеп-қарауды бастама ету және қорытындыға ден қою. МИБ төрағасынан қаптама қабатының ілінісу беріктігіне инженерлік баға талап ету — оған медициналық диагноз қоюды талап еткенмен бірдей.

Кім ұйымдастырады. Тұрғын үй инспекциясының жаңартылған жұмыс қағидалары бойынша көппәтерлі тұрғын үйге мемлекеттік техникалық зерттеп-қарауды ұйымдастыру, ортақ мүлікті күрделі жөндеудің тізбесін, кезеңдерін және кезектілігін айқындау, жұмыстарды қабылдауға қатысу және орындалуы міндетті нұсқамалар шығару оның функцияларына жатқызылған. Инспекция сондай-ақ басқару субъектісінде немесе көппәтерлі тұрғын үй басқарушысында біліктілікті растайтын құжаттың бар-жоғын тексереді. Қатарынан әкімдіктер арқылы тұрғын үй қорын түгендеу және көппәтерлі үйлердің тізілімін қалыптастыру жүріп жатыр. Елорда үшін жеке құрал қосылады: жаңа «Қазақстан Республикасының елордасының мәртебесі туралы» Конституциялық заң (2026 жылғы 5 маусымдағы № 299-VIII, 2026 жылғы 1 шілдеден қолданысқа енгізілді) әкімдікке көппәтерлі үйлерге техникалық зерттеп-қарау жүргізуге және бірыңғай келбетке келтіру қажет объектілердің тізбесін жасауға, тұрғындар шешім қабылдағаннан кейін шығындарды бюджеттен өтеуге мүмкіндік береді.

Кімнің есебінен. Тоғыз қабатты үйдің қасбетін зерттеп-қарау — ондаған, аспаптық бөлігі мен ашып қарауларымен жүздеген мың теңге. Қаражат көзі біреу: күрделі жөндеуге арналған жинақтаушы жарналар. Ең аз мөлшері «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңның 32-бабында белгіленген: республикалық бюджет туралы заңда белгіленген АЕК-тің 0,005 еселенген мөлшерінен кем емес, пайдалы алаңның бір шаршы метріне есептегенде. 2026 жылы бұл м² үшін шамамен 21,6 ₸. Ауданы 5 000 м² үй ең аз жарнамен айына шамамен 108 000 ₸ жинайды — және бұл бәріне: шатырға, кіреберістерге, желілерге, лифтке. Қасбет сараптамасы ағымдағы авариялармен бәсекеге түсіп, әрдайым дерлік жеңіледі. Зерттеп-қарауды қаржыландыру көзі жалпы қазандықтан ажыратылмайынша, «техникалық тұрғыдан тұрақсыз қабырғаны үнемі зерттеп-қарау» міндеті ресурсы жоқ норма болып қалады.

Кондиционер орнату лицензияланады ма

Қысқа жауап: формальды түрде — ішінара, іс жүзінде — жоқ.

• ҚМЖ лицензиясы. Лицензияланатын құрылыс-монтаж жұмыстарының түршелері арасында жылыту, желдету, ауаны кондиционерлеу, суықпен жабдықтаудың ішкі жүйелерін және олардың сыртқы желілерін монтаждау бар. Яғни климаттық жүйелерді монтаждау құрылыс жұмысы ретінде лицензияланады. Бірақ жеке пәтерде сплит-жүйені тұрмыстық орнату іс жүзінде объектідегі ҚМЖ деп қарастырылмайды: монтаждаушыда лицензия бар-жоғын ешкім тексермейді, бұл жұмыстарға қадағалау жүргізілмейді.
• Озон бұзатын заттар бойынша рұқсат. ОБЗ пайдаланып жұмыс жүргізу, сондай-ақ ОБЗ бар жабдықты жөндеу, монтаждау және оған қызмет көрсету қоршаған ортаны қорғау саласындағы уәкілетті органның рұқсатын талап етеді (Экология кодексінің 309-бабы «Озон бұзатын заттармен айналысуды реттеу» 4-тармағы; қызмет egov арқылы көрсетіледі). Маңызды түсініктеме: бұл озон бұзатын хладагенттердегі жабдыққа — ең алдымен R-22-дегі ескі техникаға қатысты. Қазіргі тұрмыстық сплит-жүйелер ГФУ-да (R-410A, R-32) жұмыс істейді, олар ОБЗ-ға жатпайды; олардың айналымы Кигали түзетуі шеңберінде реттеледі, ал Қазақстан үшін бұл ең алдымен импорт мәселесі, монтажға рұқсат мәселесі емес.
• Бекітпе бойынша біліктілік. Көтергіш қабырғаны бұрғылайтын және анкер таңдайтын адамның біліктілігіне қойылатын талаптар жоқ. Бекітпе бойынша жасырын жұмыстарға міндетті акт жоқ. Бекітпеге кепілдік — кондиционердің өзіне берілген кепілдіктен өзгеше — жоқ. Салыстыру үшін: Сингапурде сыртқы блокты монтаждауға және көшіруге тиісті ведомствода тіркелген, куәлігі бар оқытылған орнатушы ғана құқылы, ал меншік иесі тіректердің жағдайын жарты жылда кемінде бір рет тексеруге міндетті. Қорытынды: мемлекет кондиционердің қандай газбен толтырылғанын бақылайды, ал тоғызыншы қабат деңгейінде оның неменемен бұрандаланғанын бақыламайды.

Халықаралық тәжірибе: қайғылы оқиғадан кейін кінәлі іздеудің орнына міндетті кезеңділік

Үш модельдің бәріне ортақ, ал бізде жоқ нәрсе:

1. Мемлекет бастама ететін міндетті кезеңділік, «тұрғындардың өтініші бойынша» емес: хабарлама меншік иелеріне келеді, керісінше емес.
2. Жеке қол қоятын және репутациялық қауіп алатын дербестендірілген білікті инспектор. Аттестатталған сарапшылар институты бізде бар — оларды белгіленген жиілікпен тарту міндеті жоқ.
3. Жалдамалы басқарушының емес, ғимарат меншік иесінің жауаптылығы. Басқарушы — рәсімнің орындаушысы, қылмыстық қауіпті жалғыз көтеруші емес.
4. Аспалы жабдықтың бекітпесі — реттеу нысаны. Гонконгте бұл тіркелген мердігері бар жеке жұмыс түрі, Сингапурде — зерттеп-қараудың жеке тармағы.

Бұрын салынған үйлермен не істеу керек: сегіз ұсыныс

Жаңа тұрғын кешендерді салушылар мәселені жоба сатысында жабады — себеттермен, қуыстармен, техникалық балкондармен. Мәселе қасбеттерінде жобасыз, жиналыс келісімінсіз және құжатсыз орнатылған ондаған мың блок ілініп тұрған қолданыстағы қорда.

1. Әр үйде сыртқы блоктар тізілімі. Аралап шығу, фототіркеу, пәтерге байланыстыру, ортақ мүліктің түгендеу тізіміне енгізу. Мұны басқару субъектісі заңнаманы өзгертпей-ақ, қазірден жасай алады — және бұл сотта МИБ төрағасын қорғайтын бірінші нәрсе.
2. Блокты жаңадан монтаждау немесе көшіру кезінде бекітпе паспорты (актісі). Анкердің түрі мен ұзындығы, бекіту орындалған қабырға қабаты, кронштейннің есептік жүктемесі, орындаушы, күні. Бір парақ, жиналыс шешіміне қосымша.
3. Тікелей қолданылатын норма: бекіту тек көтергіш қабатқа. Қаптама қалауына, сылаққа, жылытқышқа және желдетілетін қасбеттің ішкі жүйесіне бекітуге тыйым. Астананың дизайн-кодында осындай талап тұжырымдалған — оны бүкіл ел бойынша қолданылатын жалпы құрылыстық нормативтің деңгейіне көтеру қисынды.
4. Қасбеттерді міндетті мерзімдік зерттеп-қарау белгілі бір жастан асқан және белгілі бір биіктіктен жоғары үйлер үшін — PFI және FISP үлгісімен: аттестатталған сарапшы жүргізіп, қорытындыны ТКШ-ның цифрлық жүйесіне жүктеп, тұрғын үй инспекциясының міндетті хабарламасымен.
5. Зерттеп-қарауды қаржыландырудың жеке көзі. Күрделі жөндеу жарналарындағы нысаналы үлес немесе жергілікті бюджеттен бірлесіп қаржыландыру. Ақшасыз міндет орындалмайды.
6. Қасбетті күрделі жөндеу кезінде себеттердің үлгілік шешімі. Алматы тәжірибесі жұмыс істейтін схеманы көрсетеді: қасбетті бірыңғай келбетке келтіру және себеттерді орнату меншік иелерімен келісім бойынша бір жұмыс пакетімен орындалады, әр тұрғынның жеке күшімен емес.
7. Заңда жауаптылықты шектеу. Тікелей норма: қасбеттегі жеке жабдықтың жағдайы үшін оның меншік иесі жауапты, басқару субъектісі зерттеп-қарау, тіркеу және мәселені жиналысқа шығару үшін жауапты. Бүгінде бұл айырықты заң емес, тергеуші шешеді.
8. Басқару субъектісінің жауаптылығын сақтандыру. Төрағаның қылмыстық жауаптылығы зардап шеккендерге зиянды өтемейді — сақтандыру өтейді.

Дәл қазір не істеу керек

Орнатуды жоспарлаған меншік иесіне:

• мәселені меншік иелерінің жиналысына шығарып, шешім алу: қасбет сіздің емес, ортақ;
• дизайн-коды бар қалаларда жабдықты сатып алғанға дейін сәулет басқармасынан орналастырудың жол берілетін орнын (аула жағындағы қасбет, себет, қуыс) нақтылау;
• монтаждаушыдан анкердің түрі және бекіту орындалған қабырға қабаты көрсетілген актіні және түйін жабылғанға дейінгі фотосуреттерді талап ету;
• конденсаттың ұйымдастырылған ағызылуын қарастыру — көршілермен жанжалдың және нұсқамалардың ең жиі себебі осы;
• құжаттарды сақтау: олар сізге де, үйге де қажет болады. МИБ төрағасына немесе басқарушыға:
• қасбетті жоспарлы зерттеп-қарауды фототіркеумен өткізіп, хаттамаға түсіру, жеке — аспалы жабдықты бекіту орындарының барлығын;
• анықталған әр ақау бойынша меншік иесіне және тұрғын үй инспекциясына жазбаша өтініш ресімдеу: шатыр туралы хат алмасу қасбет туралы хат алмасуды ауыстырмайды;
• қаптамада жарықтар, қабаттасудың ажырауы, бекітпе бөлшектерінің тоттану іздері болса — аттестатталған сарапшыдан техникалық зерттеп-қарауды бастама ету және мәселені құн есебімен жиналысқа шығару;
• үйде өткен жылдардағы техникалық қорытынды бар ма — тексеру: онда қасбетті жөндеу бойынша ұсынымдар болса, оларды орындау жоспары қағазда болуға тиіс;
• жиналыс шешіміне сыртқы блоктарды орнату тәртібін енгізу: орны, бекіту түрі, міндетті акт;
• Астанада — қасбетті дизайн-кодқа нұсқама бойынша емес, жоспарлы түрде сәйкестендіру үшін 2027 жылғы 1 қаңтарға дейінгі өтпелі кезеңді пайдалану.

Түйін

Астанадағы іс кондиционер туралы іс сияқты көрінеді. Шындығында бұл — қазақстандық реттеуде көппәтерлі үйдің қасбетіндегі аспалы жабдық ол біреуді өлтіретін сәтке дейін ешкімнің жауаптылық нысаны болмайтыны туралы іс. Одан кейін жауапты болып ортақ мүлікті ұстаудың ең жалпы міндеті заңда жазылған адам шығады.

Үй пайдалануға берілгеннен кейін жиырма жыл өткенде құрылыс салушы жоқ: кепілдік өткен, іс жүргізу қысқартылған, қатысы барлардың бір бөлігі қайтыс болған. Қалатыны — құлау кезінде төраға болған адам және оған дейін төраға болғандардың кезегі.

Дизайн-кодтар қаланың сыртқы келбеті міндетін шешеді және оны жақсырақ шеше бастады. Бірақ мұнда эстетика мен қауіпсіздік — бір міндет: себетке жиналған және анкермен көтергіш қабатқа бекітілген блок әдемірек те, құламайды да. Екі нәрсе жетіспейді: аттестатталған сарапшылар күшімен қасбеттерді зерттеп-қараудың міндетті кезеңділігі және неменемен, қайда бекітуді айтатын норма. Екеуі де — ақша емес, шешім мәселесі.

Материал ЖКХ 24 редакциясы қолданыстағы нормативтік актілер және ашық сот отырыстарының материалдары негізінде дайындады. Іс сот қарауында, үкім шығарылмаған.